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在吉隆坡买房优势如何?
2019-06-04 08:58:52

  随着“一带一路”的推进,沿线国家越来越多的中国项目,越来越能感受到中国力量。相比陆地丝绸之路,笔者更看好海上;而海上丝绸之路的众多合作国中,我更加看好离中国近气候又好的东南亚。

  在对东南亚诸国进行了仔细周密的考察之后,笔者最终将投资重心确定为马来西亚的吉隆坡。那么在吉隆坡买房到底好不好?笔者在此和各位分享一下我的个人看法。

  在吉隆坡买房好不好?

  1、斥资打造“大吉隆坡计划”

  早在2010年,马来西亚政府就先一步提出了“大吉隆坡计划”。计划斥资1720亿令吉,打造一个“大吉隆坡”,从硬体设备、人民收入及居住环境这三方面,让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居的城市,同时成为世界经济成长率最高城市前20名。

  “大吉隆坡计划”体现了马来西亚政府大力发展经济,将吉隆坡打造成国际大都市的决心,此为内因。“一带一路”战略打通沿线各国的贸易壁垒,加强各国的经济联系,此为外因。两种因素交相推动,必然对吉隆坡房产市场产生深刻的影响!

  2、交通完善,房产市场活跃

  “大吉隆坡计划”很重要的一项内容是基础建设,包括将吉隆坡打造成购物天堂;在吉隆坡城中城至武吉免登兴建长达7公里的购物街;大力发展公共交通系统,兴建45公里长的有盖行人道,衔接城市内各主要地标及景点;完善大吉隆坡地区地铁交通,开设3条地铁线连接现有轻快铁站等等举措。

  规划2026年建成的隆新高铁(HSR)将衔接吉隆坡与新加坡。由于大马较新加坡劳工成本更低,未来吉隆坡将成为经商选择地点。

  同时,随着两地的通行更加便捷,不仅可激励旅客人数,也能带动周边房地产市场。

  吉隆坡房价远低于新加坡,若在一日之内可往返两地的情况下,既能享受新加坡的优质环境及薪资,又能享受马来西亚低廉物价及优居环境,不少新加坡人表示会选择到吉隆坡买房居住。

  3、人口增长,带动住房需求

  按照预期,到2020年吉隆坡地区人口将从现在的600万人增至1000万人。政府还推出了特别奖励,邀请世界上最优秀的100家企业在马来西亚设立总部,用来吸引大量的国外人才。人口的急剧增长、大量外来人员的就业必然带动大量的住房需求。

  吉隆坡是马来西亚经济、文化的中心,地位之重要不言而喻。

  虽然房价在马来西亚是最高的,但与中国国内一线城市比起来,就是小巫见大巫了。那么是否选择在此地抄底房产?也就看投资客的选择了!

  中国人在吉隆坡买房注意以下几点:

  第一个问题:确定购房目的:自住vs投资

  我们认为在选购房产时,首先要问的一个问题是,买这套房产的目的是什么?不同的购房目的决定了不同的房产类型。

  马来西亚现行的第二家园计划就是鼓励海外高净值人士来马来西亚居住,退休养老以及孩子就读本地的学校,我们知道有很多中国投资者已经或者有兴趣加入了这个计划,那么对于这部分群体,自住就是他们的首要目的,这种房产的需求是要住的宽敞舒服,周边环境好,低密度,绿化率高,配套设施完善,附近有好的学校。

  说到学校,马来西亚的学校分为公校和私校两种,一般来说,马来西亚华人都会送自己的孩子就读私校。虽然私校在招收学生上没有限制学生的居住地,但是按照当地惯例,就读私校的学生一般都会住在学校附近,以方便通勤。

  如果购房的主要目的不是为了自住而是为了投资,那么我们就来到第二个问题:

  第二个问题: 租金回报率vs增值率

  租金回报率和增值率一直都是决定一项投资是否成功的两个因子,但是就像鱼和熊掌不可得兼一样,现实生活中,租金回报率高的房产增值率都很一般,反之亦然,要找到两个都好的房产项目那是难上加难。

  中国房地产市场几十年的发展都强调增值率,而忽视租金回报率,而发达国家,比如英法等国的房地产,则更偏重租金回报率,那么吉隆坡房地产的情况怎样呢?这次考察之后,我们觉得投资者应该更重增值率,而不是租金回报率,这主要是由于马来西亚政府对海外投资者实行的有差别对待的玩法决定的。

  就像马来西亚现行的海外投资房地产法所限定的那样,政府刻意分割出两个不同类型的房地产市场: 一个是普通市场,里面的项目主要是那些总价低,可负担性强,适合普通人日常居住的中小户型刚需房产,而另一个是优质市场,里面的项目大部分位于城市最优质的区域,总价高,户型偏大的非刚需高端房产。

  前一个市场只开放给本地居民,而后一个市场则谁都可以进场玩,主要玩家是海外投资者和一部分本地高净值人士。打个不恰当的比喻,这就相当于马来西亚政府划了一块“租界”,海外投资者一般就只能在租界里活动。

  本地普通劳动者的收入水平决定了无论是买房还是租房,他们都很少会进到海外投资者的场子来玩,所以支撑吉隆坡市中心高房价和高房租的就主要是海外人士和一小部分本地高净值人士。

  虽然这种房产项目在租金回报率上比不上本地人占主体的刚需市场,但是在增值率上却远远的跑赢刚需市场,因为里面的玩家都是财大气粗,见过世面的海外投资者。

  当我们把目标定为增值率优先时,那么第三个问题就是到哪里去找增值率高的项目。

  第三个问题: 区域的选择

  我们在来马来西亚实地考察之前就已经做了一些功课,我们看到大多数房地产专家都只推荐以双子星塔,吉隆坡塔和柏威年广场为三点的金三角区域,称只有那个区域是值得投资的,但是等我们了解到马来西亚政府对海外投资者实行的这种有差别对待的玩法之后,我们才知道选择这个区域是必然的,因为符合100万马币投资门槛的房产绝大多数都坐落在吉隆坡市中心,特别是金三角地区,因此我们考察的项目绝大多数也都在这个区域之内。

  即使都在市中心,不同区域的增值率又是不一样的。距离地标建筑特别近的:这个我想大家应该都能理解,比如靠近北京天安门或者上海外滩的项目肯定是增值率最高的项目之一。那么在吉隆坡买房,就是选择靠近双子星塔的项目。

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