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马来西亚房产应当心泡沫
2020-01-16 13:11:41

  异军突起的马来西亚楼市近来深陷“泡沫化”的忧虑。

  先是美国著名投资家吉姆·罗杰斯(Jim Rogers)在全球投资展上表示,马来西亚柔佛州房产已经供过于求,未来可能出现房产泡沫。

  马来西亚房产应当心泡沫

  与此同时,新加坡Channel 8 News报道也指出,马来西亚伊斯干达特区房地产发展太快,导致经济活动无法跟随,而海外开发商又大规模推出新项目,使得该地区房地产市场出现供应过剩的情况。

  “马 来西亚楼市在经历过黄金期之后,必须放缓脚步了。”见证了马来西亚楼市从平静走向火爆的房地产商蔡兆源(音译)在接受采访时表示,过去 几年,马来西亚楼市一直在高速发展中,“这样的发展,显然让房地产商们感到欣喜。但是,随着交易量的下降,我们也意识到一些问题——马来西亚楼市似乎发展 过快了一些。”

  那么,如今的马来西亚楼市是否真的迎来了“泡沫化”危机?

  对东南亚房地产颇为关注的房地产独立经纪人陈汉星对《国际金融报》记者直言,因为经济发展和旅游产业的开发,马来西亚房地产确实有很大的起色,但是过度开发的行为显然忽视了当地房地产市场的消化能力。

  “倘若一直忽视这样的问题,楼市泡沫化真的不远了。”陈汉星说。

  中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受采访时指出,“前期的过度开发,导致供求关系严重失衡,当地房价在快速上涨一段时间后累积了较大的风险,确实值得警惕。”

  演绎“新加坡奇迹”

  在房地产业内人士看来,伊斯干达特区描绘了一个类似中国香港和深圳的故事,同时,低廉的土地价格和开发环节较少的税收环节,都在吸引着内地开发商涌入

  马 来西亚政府为吸引国外投资者,做了不少实质性的工作。特别是在马来西亚房企扎堆的柔佛州新山市,马来西亚政府2006年便设立了伊斯干达特区,与雪兰莪 州、西部巴亨和吉打并列国家四大特区,重振经济。伊斯干达特区与新加坡一水之隔,涵盖新山市在内的5个县市,面积是新加坡的3倍。

  因此,有人认为,马来西亚房地产市场正在创造另一个“新加坡奇迹”。

  “仔细研究不难看出,马来西亚房地产市场快速崛起和发展的背后,是政府的推动,是多路资金的引入。”EA Realty 房地产公司合伙人Elena Dobreva在接受《国际金融报》记者采访时指出。

  “当然,这些资本推动了马来西亚房地产高速成长的同时,也炒高了当地的房价。”Elena认为,房价升高是每个受到外界关注的房地产市场的常态。

  记 者了解到,作为政府大力推动的柔佛州地区的房价,在近几年一路飙升。马来西亚首都吉隆坡居民Kesuari告诉记者,其姑妈在柔佛州的一套 一居室公寓,2014年的市场价格也达到了近90万元人民币,“之前这样的房子价格在15万林吉特(约合人民币29万元)已经很不错了。”

  “相对其他国家10年至15年的慢速成长,马来西亚的房地产市场成长非常快,特别是新楼盘。”一位当地的中介商表示,从2008年至今,很多楼盘都在5年以内开发到位,且这些地方消耗的物资也在不断增长,大致是以前的10倍。

  “显然,政府创造的投资环境是重要原因。”对此,房地产独立经纪人Jeff认为,国外的开发商能够大规模进入马来西亚投资,政策因素不可忽略。Jeff曾透露,他认识的几家国内的房地产商,之前都在马来西亚签订了一单或多单投资项目。

  记者了解到,开发商们口中的“政策引导”,主要是指马来西亚政府自2002年以来颁布实施的一系列吸引外商投资的政策。据悉,投资者可以通过“第二家园”计划,在马来西亚银行存入大约30万林吉特(不到60万元人民币),就可在马来西亚享受10年内的自由出入。

  “中国投资者在不放弃原有国籍的情况下,可以在90天内拿到马来西亚10年的免签证,并且可以用自己的名字在银行开户,在马来西亚成立企业。”马来西亚拿督叶绍全曾公开表示,这项政策确实吸引了大批中国商人的到来。

  消费税捆绑购买力

  自2008年9月全球金融危机以来,马来西亚房地产市场持续升温,引发市场对价格泡沫的担心,马来西亚政府亦采取一系列政策措施抑制房价上涨

  经历了高速发展之后,马来西亚的房地产市场似乎迎来了危机。据马来西亚银行公布的最新报告,去年第四季度,柔佛州的产业交易总值环比下跌33%,降幅远高于马来西亚全国平均下跌7%的水平。

  分析师认为,伊斯干达特区的海外房地产商来势汹汹,不断推出新项目,加上越来越多的项目近期内竣工,容易造成市场泡沫化。目前,柔佛州约有350万人口,其中伊斯干达特区则有150万人,市场未必能消化。

  对此,当地政府开始有所警觉。随着一系列房地产降温措施的出台,银行纷纷收紧房贷条例,使市场开始放缓。

  目前,新山地区的成交已经开始下滑。根据国内代理机构的数据,近几月来,国内赴马来西亚看房的人群急剧下降,很多机构赴马看房团已经取消,近期也无新的成交数据。租房市场也并不好过,目前多呈空置状态。

  “很多开发商只看到了这里房产的增值潜能,而忽略了究竟有多少人购买房产的问题,导致马来西亚很多新开发的楼盘销售并不理想。”一位马来西亚房地产集团的工作人员对记者透露,为了更好地将那些空置的楼盘脱手,他们已经开始考虑降价销售。

  也有观点指出,马来西亚房地产交易下滑,并不完全是“泡沫化”危机在作用。当地政府近期的政策变动也在发力。

  有业内人士直言,正在执行的消费税是导致马来西亚房地产市场出现波动的原因之一。据悉,马来西亚当地的消费税已经从2015年4月1日起开征,幅度为6%,之前已经有不少开发商为争取政策落实前的订单,纷纷抢推房产计划。

  在消费税开征之前,马来西亚银行提醒,这波交易热不容易延续,开发商恐怕高估了市场需求和消费税落实后的房价,尤其在升息山雨欲来之际,楼市趋势难以捉摸。

  “随着许多开发商依据消费税调整房价和成本,房价可能提高6%,加上升息50基点的潜在冲击,消费者的‘置产力’恐怕进一步下跌,进而拉低房价。”马来西亚银行之前发出预警。

  马来西亚银行还指出,马来西亚家庭债务在2013年底攀至8540亿林吉特,占名目国内生产总值的86.8%,虽然流动金融资产占家债总额的160%健康水平,暂时不会引发楼市危机,但若现有打债措施效果不彰,不排除监管当局会加重打债力度,降低房产市场热度。

  而事实上,此前马来西亚银行警示的状况正在发生。Jeff指出,过去4年,马来西亚的房价飙升过猛,政府的确需要运用一些手段来保证房地产市场的稳定。

  不过,Jeff认为,“马来西亚房地产市场如今出现交易量下滑等现象,背后是由诸多因素推动的。这是一个国家房地产市场高速发展过程中必经的环节,无需过度惊慌失措。”

  投资价值存疑

  对于马来西亚的政治环境来说,3年至4年,可以发生的事显然太多了,这其中的不稳定因素让很多房地产商望而却步

  撇开楼市“泡沫化”等问题的争论,被称为投资洼地的马来西亚房地产市场,也不像往年那么美好。

  “首 先是房屋转让税的提高。政府规定,外国人在马来西亚进行的房屋转让,不满5年的,按收益部分缴纳30%的增值税,而此前的规定是3年内转让收 30%。”Elena对记者介绍,因为马来西亚在期房交房前不允许房屋交易,加上马来西亚房产的建设周期多在3年至4年左右,因此投资者需要持有至少3年 至4年。

  与此同时,为了抑制房价的过快上涨,政府提高了外国人在马来西亚的购房门槛。“除此之外,对国外开发商而言,要在马来西亚投资,需 通过与本地企业合作的方式,中资公司必须将30%的股权分给马来西亚本土的企业。”准备在马来西亚注册公司的王先生告诉《国际金融报》记者,因为这样一条 规定,他一直在犹豫是否将生意发展到马来西亚。因为30%股权对于他来说,不是小数目。

  与此同时,对中国的投资者而言,马来西亚房价已不再低廉。以中国多家房企集中的新山为例,随着近年来房地产投资热,新盘价格已经在2万元左右,与吉隆坡不相上下。

  那么,马来西亚的房地产市场是否还有投资价值?

  殷旭飞认为,“马来西亚房地产依旧具有投资潜能。尽管马航事件、国内政策调控都对房地产投资有所影响,但是马来西亚优越的自然资源依然存在,仍然是度假旅游胜地。”

  Elena Dobreva认为,房地产市场有升必有降,只要经济发展稳定,(房地产市场)总会有再度繁荣的时候。

  在Jeff看来,现在投资马来西亚并没有什么问题,但是投资者如果希望马来西亚楼市恢复到前几年那样的火爆,则需要相当持久的耐心了。

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