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馅饼还是陷阱? 房企扎堆马来西亚的思考
2020-02-21 14:37:07

  最近,在很多方面马来西亚都成了国人关注的焦点。马来西亚作为临界的东南亚国家,拥有浓厚的华人文化,凭借相对低的房价,诱人的投资政策,紧靠新加坡的依斯干达已成为中国房企重要集结地。

  然而中国房企集结大马,是馅饼还是陷阱还未可知。由于市场投资需求爆发带来超常规的发展水平,今年马来西亚政府已出台调控措施。

  中国房企集结马来西亚

  2月,绿地集团宣布投资200亿元在马来西亚柔佛州首府新山市建设两个新项目,其中一个项目更是中国企业在马来西亚投资的最大规模房地产单体项目。

  在该投资的宣布会上,绿地集团董事长、总裁张良玉表示,相比欧美及澳洲国家,东南亚国家房地产市场具有独特的吸引力,不过有同样看法的不只是绿地集团。

  国内上市房企新华联1月初也宣布以3亿元在马来西亚柔佛州梅蒂尼B区购置9幅地块建设南洋度假中心。同样在1月,雅居乐通过建立占股70%的合资公司,收购了马来西亚吉隆坡4.1万平方米的地块,首次进军海外市场。

  而在去年底,在香港上市的富力地产更是大手笔砸下85亿元,在马来西亚柔佛州新山地区买下6幅地块,总面积约116英亩,也是其首次进军海外。

  更早的,碧桂园集团在马来西亚柔佛州和吉隆坡已经公布有5个项目,其中碧桂园金海湾在去年8月已经开售。

  同样较早进入马来西亚的还有卓达集团,在马来西亚伊斯堪达特区麦迪尼已经开发了一个住宅项目,据介绍总面积达到60万平方米,在2013年已经推出首批两栋产品。今年1月份,卓达集团宣布在依斯干达特区,和依斯干达投资机构合资成立卓远依斯干达有限公司,共同发展总值约26亿令吉(一令吉约合一点九元人民币)的高级公寓项目。

  受制于国内持续的市场调控、越来越激烈的竞争以及市场增速开始减缓,转战海外成为了许多大型房企进一步发展的重要方向,近两年出海已经蔚然成风,万科、绿地、碧桂园、万达等都大力发展海外项目。

  中国房企出海,除了欧美一些发达地区,物理距离较近的东南亚等同样成为热门选择,而华人文化浓厚,近年来经济发展平稳的马来西亚成为众多房企出海的第一站。根据公开资料,碧桂园、雅居乐、富力地产、卓达都是首次出海,马来西亚正集结越来越多的中国房企。

  馅饼还是陷阱? 房企扎堆马来西亚的思考

  马来西亚版“深圳” 房地产投资热潮汹涌

  中国房企不仅出现集中到马来西亚投资情况,多家房企更同时落子在马来西亚柔佛州,特别是其南部和新加坡相接的依斯干达特区更是受到房企的欢迎,该区域的区位就像国人熟悉的深圳紧靠在香港附近一样。

  碧桂园已经开售的金海湾正是处在该片区,绿地的两个项目也在金海湾片区,同样和新加坡隔海相望,富力地产、新华联、雅居乐都在该片区或周边,他们的特点都是距离新加坡不是太远。

  柔佛州是马来西亚一个大洲,处于西马来的最南部,南端和新加坡接壤,新山市是其首府所在地。马来西亚依斯干达是马来西亚2006年推出一个大型经济发展计划,划分五个重点发展区域,吸引大量外国和国内投资者前往投资。依斯干达区域发展机构数据显示,从2006年至2012年,该区域已经累计投资1063.1亿马币,而从2009年开始,房地产开发投资也大幅增加。新加坡橙易咨询公司报告显示,2012年开发商在该区域合计投资91亿马币,而去年仅上半年就达88亿马币,全年预计将创历史新高。

  投资大幅增加,不仅来自中国房企,还有新加坡等外来投资,同时也有马来西亚本土公司和私人投资者。淡马锡控股、凯德马来西亚及马来西亚依斯干达海滨控股计划在金海湾(Danga Bay),也即碧桂园金海湾所在区域,共同开发总额为32亿新元的城区发展项目。另外,腾飞置地与马来西亚UEM 置地也在努沙再也合作开发了一个综合环保科技园区。

  绿地集团董事长张玉良说“(当地)房地产市场近年来处于持续上升通道,在建的新马高铁未来将连通新加坡与马来西亚,必将为马来西亚房地产带来活力和价值重估,马来西亚有望借力快速发展吉隆坡、新山等重点城市,投资前景广为投资者看好。”,这也是投资算盘中重要的一点。

  寄希望于三地买家

  新山市是依斯干达的旗舰发展区域之一,其中华人约占一半。张玉良表示东南亚地区华人所占比例较高,语言饮食文化相似,更便于融入当地社会。

  据介绍,目前连通新加坡和马来西亚的高铁正在筹建中,未来其南部接壤的区域,经济生活各方面的往来将会更加紧密。

  马来西亚相比新加坡低得不少的房价成为了柔佛州南部区域吸引新加坡买家的重要因素,特别是在新加坡出台一些打压房地产市场的措施后。据有关报道,新加坡房价许多在10万/平方米以下,而在柔佛州可能只有其三分之一左右。而看中区域的发展,和未来房价的上升空间,马来西亚本地投资者也成为一个重要的购房者主体。

  碧桂园金海湾开售后,据其公开介绍,马来西亚本地买家、新加坡投资者以及一飞机一飞机空运前去的中国投资者成为三大主力目标客户群体。正是由于其特殊的区位,可以吸引三地买家成为房企投资的一个重要因素。

  馅饼还是陷阱?

  方圆地产顾问首席分析师邓浩志表示,房企集中到马来西亚投资,或许正是碧桂园金海湾的成功起到了示范、带动作用,然而碧桂园的成功是否能复制则需要等待市场的考验。记者从碧桂园内部人士了解到,富力地产去年底在马来西亚拿下六地,其中就有碧桂园的牵线搭桥。

  根据新加坡橙易咨询公司的报告,马来西亚依斯干达特区火热的房地产市场投资建设,使得区域的风险正在提高,供应过剩是其中的一个可能,此外房产交易数据缺乏透明度,区域的安全与保安问题还有货币风险都必须得到重视。

  一个可以明显看到的风险是汇率,随着中国的发展,人民币越来越强势,与此相对,马来西亚货币却显得较弱势,近两年相对人民币一直在贬值,两年前100马币可以兑换超过两百人民币,现在却不到190元。

  房地产开发投资热潮催生大量的购房需求,使得区域房价出现不可持续的增长水平,同时大量项目上马,未来或将出现供应过剩问题,而区域没有官方公布的权威数据,也使得投资者很难进行分析,评估未来走势。

  在马来西亚2004年预算案中,开始出台调控措施,打击投机和短期投资行为,提高了房产利得税(Real Property Gains Tax)征收要求,非本国居民5年内出售房产的按30%征收,超过5年的按5%,而本国居民为3年内30%,4年20%,5年15%,超过5年免征。此外,还将外国投资者的进入门槛提高,购买的房产总价要求从50万马币翻倍到100万马币。另外,此前买家可以选择收到房子时才开始支付贷款利息,现在也取消。

  中国房企不断变强大,出征海外是必然的方向,然而众多房企集结在马来西亚一个片区,会不会馅饼变陷阱未可知。调控措施的出台,短期内势必对市场产生影响,中远期则还要看区域的经济发展和供应情况,不过这也给了中国房企一个重要的提醒,对于待房地产行业的定位,国内外差别巨大。

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