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房企集体出海背后---对增厚规模和利润空间的需求
2020-02-27 16:08:44

  如果你近来对海外置业的新闻有所关注,那么你肯定隔三差五就能看到中国房企在海外投资的报道。从万科、万达、绿地、碧桂园这样的千亿级领军企业横扫海外市场,到富力、雅居乐等第二梯队房企甚至中小房企跟风试水。海外投资已然成为行业转型的焦点。

  一组数据就可以看清“海外投资”的蹿红速度,仲量联行研究报告显示,截至2013年底,中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元,这使得中国在2013年的海外房地产投资额较2012年增幅超过30%。其中,2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元,同比增长130%。而2012年和2011年的数字分别为33亿美元和29亿美元。

  据不完全统计,2014年前3个月,房企在海外市场的总投资额达到近千亿元人民币,已超过去年全年投资额。

  房企集体出海背后---对增厚规模和利润空间的需求

  “近期中国房企在海外投资总额快速增长值得关注。”仲量联行亚太区国际资本集团总监Alistair Meadows表示,“海外投资额的快速增长标志着中国投资长期结构性转变的开始,中国投资者在国际市场不断寻求资本的多样化。”

  世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示:“国内房地产投资严重受管控、信贷收紧、短期内供应过剩的压力令投资风险日益上升,而目前全球信贷宽松、此前人民币对外长期升值、中国经济体的可投资金规模不断增大。使海外房地产投资开始成为各方关注的热点。”

  兰德咨询总裁宋延庆分析,中国的房地产企业在海外地产市场的投资动作频繁,且投资规模较大,涉及产品业态多样。这些均源于千亿元级房企受成长性所迫,这些已经完成全国布局的房企要继续保持每年销售额15%以上的增长率,补仓压力非常大。房企集体出海背后是对增厚规模和利润空间的需求。

  买得到项目买不到资源?

  在国际市场看到更多利润空间的房企在亢奋状态下投身于海外投资热潮中。

  然而股神巴菲特有句名言是这么说的,“在别人恐惧时我贪婪,在别人贪婪时我恐惧。”在毅然投身于海外项目投资这片“蓝海”的同时,房企是否预见机会背后的风险?

  在中房信联席执行总裁丁祖昱看来,目前中国房企海外拓展仍处于“试水”阶段,绝大多数项目仍处于谈概念的时期,大部分项目尚处于洽谈、取地、规划等前期阶段中。房企在国际化过程中将面临复杂的政治、汇率、人才等诸多难题,很多真正的风险尚未暴露。

  事实上,国内房企海外投资的风险问题已有案例。2011年,中坤集团计划斥资购买冰岛东北部300平方公里土地75%的所有权,用于开发生态旅游项目,却不幸卷入冰岛党派纠纷。3个月后,冰岛内政部驳回中坤的购地申请。之后双方努力寻求解决方案,但至今仍协商未果。

  中坤集团董事长黄怒波在之后接受电视媒体采访时坦言,“把去冰岛买地想得太简单,低估了海外投资的政治风险和法律风险。”黄怒波用亲身经历告诉后继者们,政治因素是中国房企海外扩张面临的最大风险。即便政权稳定,准备投资的国家与中国的政治关系也同样重要,房企在投资决策前需要作出详尽的分析。

  虽然欧美经济尚属低迷、此前人民币处于长期升值通道带来海外投资的最佳机会,但精明的西方国家在希望海外跨国投资帮助提振本国经济的同时并不能碰触其核心利益。也就是“你买国债行,你买房子行,投资移民行,总之鼓励将财富带去,但你想要资源,他立刻就把口袋捂紧了”。黄怒波总结。

  复旦大学经济学院副院长孙立坚表示,国内房企海外投资中很大比例是用低杠杆甚至现金投入,把钱带到海外市场提振当地经济从而受到西方国家欢迎,然而这样的大规模的投资是否能带来高回报有待观察。

  合作模式能解决一切问题?

  即使顺利拿下合适的海外项目,也会由于政策、市场、汇率、贷款、税费与国内市场差异巨大,而无法快速融入当地市场,尤其房地产还是依赖本土化经验较多的行业。聪明的开发商也意识到了所面临的风险,所以在投资海外过程中,不同于国内市场“拿地、建设、销售”的传统开发模式,多数房企采取股权收购、项目收购、与当地房企合作等投资模式。

  无论是万科与美国头号地产商铁狮门的强强联合,还是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地(Mayland)的亲密无间,与当地企业合作的方式无疑是规避海外风险的聪明策略,可以有效地降低因中国企业对当地政策、人文环境不熟悉导致的投资风险。

  然而,合作模式未必可以解决一切问题。

  碧桂园在马来西亚的独资项目金海湾[最新消息价格户型点评]延续了这家企业一贯的开发和销售速度,从拿地到销售不到一年时间,开盘两个月认购金额接近100亿元。但其与大马置地合作开发的加影和万挠两个项目,比金海湾项目拿地更早,却迟迟没有开盘时间表。

  对此碧桂园马来西亚区域总裁阮家声解释,吉隆坡两个项目进展缓慢,是由于项目土地均属于私人所有,涉及大量商谈。而马来西亚的审批过程也相当复杂漫长。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟介绍,各国法规、政策不同,例如在马来西亚项目审批必须外包给专业的顾问公司,甚至代表公司进行答辩。每一个按地契划分的地块都要独立申请,涉及不同的领域要向不同的政府部门申请,过程繁复。

  业内人士分析,项目大股东不止一家,重大决策都需要商讨,国内开发商崇尚的“高周转模式”,强调快速开发快速销售的理念未必能获得海外合作伙伴的认同。

  “内销”模式能否持续?

  当前房企海外扩张之路实质上只是国内楼市的向外延伸。绿地韩国济州岛项目目标客户面向中国,碧桂园马来西亚热销项目金海湾受到中国买家的追捧。

  万科总裁郁亮表示,万科的海外投资策略是为万科的客户在海外提供产品及服务。

  绿地集团董事长张玉良也直言,“我们感兴趣的是中国人多的地方。”

  显然,当前国内买家无疑是房企海外项目的主要支撑力。然而这样的“内销”模式是否可持续?孙立坚表示,这一模式最大的风险在于国内投资人对于经济形势判断的变化。由于对国内经济转型等不确定性因素,投资人出于资产安全考虑,加之当前海外资产价格相对较低,大量投资者选择境外投资。然而一旦国内经济稳定向上,投资人对中国经济恢复信心,大量的投资仍将转回国内。就像当年香港回归时,大量港人将资产转出,导致不动产等资产价格下跌,但当形势稳定后,大部分投资人回到香港本土。届时海外资产的变现能力和流动性都会减弱。

  “内销”模式短期效果显著,但国内富裕人群有限,需求短时间内过度释放或将使国内房企的海外业务难以持续发展,对此房企必须有长远的考虑。克而瑞研究中心经理朱一鸣指出,目前旗开得胜的国内房企出海项目目标客户是中国购房者,因此开发商海外投资时,无论是拿地、开发还是销售,都带有浓郁的中国特色。所以这些项目的畅销并不代表国内房企已经具备国际化的开发实力。

  值得肯定的是,即便面对种种困难与风险,国内房企仍愿意不断尝试,在全球市场展现中国实力的同时抱着谦虚的态度学习世界优秀企业的成功经验。

  以上这些也许只是多虑。房企在出海前就已经想得很明白。正如万达董事长王健林分享万达海外并购的原则,“唯一的原则就是假如这单失败,会不会对万达造成颠覆性打击。”

  换言之,风险固然存在,机会却不容错失,基础扎实才是根本。

  2014年绿地海外业务收入目标由2013年的海外营收30亿元调增至200亿元,这相当于一个国内成熟房企的年销售额。

  “我认为有竞争能力的企业就应该走出去,企业竞争的最终结果就是全球竞争。”绿地集团董事长张玉良显露出要在海外市场大干一票的决心,他认为“国际化是房企的最终归宿”。

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